结合国家宏观调控浅析昆山房产走势

近年来，房地产热席卷全国，房地产业已成为我们的支柱产业（无论是产值、税收、还是解决的就业数量），全国的房地产价格持续上升（从2002年至今，全国房地产价格平均上涨3倍左右，局部地区甚至上涨5倍以上），房地产价格问题已经成为政府与国民最关注的问题之一。在此本人从宏观政策、供求关系及居民购买力等方面浅谈房地产价格的走势。

国家从2003年起开始关注房地产价格，并陆续出台了许多房地产宏观调空政策，这些政策主要分为两类：一类是行政方面，如规划土地出让程序几方法、规范土地出让价格、规范房地产交易、经纪秩序、加快保障住房建设、控制房型（如7090政策）等；第二类是财政、金融政策，如调整房地产交易契税、所得税、土地增值税，连续多次调高利率、准备金率、控制商业银行贷款规模等，通过对这些政策的分析，我们基本可以得出以下结论：

l        政府不希望房价继续上涨 房价上涨，一方面会造成中低收入家庭相对的贫困，加大社会贫富差距，从而引发社会矛盾：另一方面，房价的不断上涨，会导致各种资金不停的流入房地产行业，从而使得其他行业的资金相对短缺，不利于国民经济的持续稳定发展，正是因为看到这些，国家从2003年起，就不停的出台相关政策，控制资金向房地产行业的流入，抑制房地产投机。

l        政府也不希望房价快速下跌 政府在不停的出台各项宏观调控政策的同时，并没有强调各项政策的落实。分析其中原因，不是中央政府没有这样的执行力，而是因为不想。如果所有的宏观调控政策得以落实，房价将直接受到影响，会出现巨大下跌，这将会给我国经济带来不可估量的损失。首先银行会受到灭顶之灾，有关资料表明，现有房地产贷款（包括开发贷款和消费贷款）约占我国银行贷款总额的50%，如果房价快速下跌，必须会出现大量不良贷款，这将对现有的国民经济秩序带来巨大的不良影响；其次，如果房价快速下跌，大量居民将会出现负资产；第三，房价快速下跌，还会造成外资回流，从而对国民经济带来重大不利影响。

l        总之，从现行宏观政策来看，政府对目前房价的心态，是既不希望房价上涨，也不希望房价快速下跌，从政府来看，房价最好是平稳发展或稳中有降。

现在我们从供求关系与租售比来浅谈昆山房地产价格的走势：房地产价格是根据当地市场的供需关系，并取决于当地居民的购买能力。

其实大家都了解，昆山市现在的住房需求主要有三个部分构成，其一是原昆山人改善住房条件；二是新昆山人的刚性需求；三是投资需求。随着房地产调控政策的陆续出台，其一、二部分的需求基本没有变化，但第三部分需求开始减少，这也是今年以来昆山房地产销售速度变慢的重要原因，从供应量看，由于前几年大量的土地出让，这些土地在未来一段时间将会陆续上市，因此，短期看，未来一段时间昆山房地产市场将会出现供大于求的现象，这将一定程度上使昆山的房地产价格涨幅放缓，市场的压力也将加大。

从租售比看，目前昆山市城区内年租金收益约为售价的2-3%，这大大的低于一年期存款利率，从国际经验来看，年租金收益率一般应比一年期贷款利率略高，当与一年期存款利率相当是即表明房价有一定的泡沫。昆山现在的年租金收益率则表明两点：一是大量住房在投资客手中；二是住房需求的人群存在观望心理，房地产价格偏高。

综合以上分析，我们可以得出昆山房产走势的结论是：从长期来看，房价有一定的回调压力！