房产律师在线答疑

3月23日房产律师李玲在线答疑集锦
1、网友问：公积金贷款可以提前还贷吗？另外，公积金贷款是否也有等额和递减2种贷款方式吗？

　　李律师答：公积金贷款是委托商业银行发放的委托贷款，其还款方式可由双方自行约定。

　　2、网友问：外地人购买二手回迁房能办产权吗？如果回迁房主有产权，他把回迁房卖给我，我能有产权吗？我不是北京户口。

　　李律师答：可以办理，但需原业主办理上市审批手续，并由新买主补交土地出让金。

　　3、网友问：开发商不退还购房定金合理吗？如果我想要回定金该怎么办？

　　李律师答：在开发商具备合法销售资格，而因业主个人原因不签署买卖合同的，开发商依照约定不退还定金并无不当。

　　4、网友问：如果原业主购的回迁房想转手卖出，外地人能购买吗？有哪些特别的手续吗？

　　李律师答：回迁房必须取得产权证，上市前应申请得到批准，作为买受人应补交相当于成交价款3%的土地出让金。

　　5、网友问：住房公积金贷款有没有额度限制？每个城市的公积金还款利率是不是都一样？

　　李律师答：有最高上限限制，具体数额应是人民币30万元左右，各地的利率应是一样。

　　6、网友问：拿产权证时要交费吗？如果有收费标准是多少？

　　李律师答：拿产权证前的费用应是已结算完毕的，主要有契税(1.5%或2%)，公共维修基金(2%)，工本费等。

　　7、网友问：刚办下来按揭，又不想要了，如果卖掉的话需要什么流程？

　　李律师答：没有取得产权证的，不能转让，只能以预售转让方式处理；取得产权证的可以转让。但以上两者都存在贷款结清或转按揭的问题。

　　8、网友问：我自己看好了一间二手房，我怎么办理手续？如果我找中介可以吗？费用会是多少呢？

　　李律师答：费用各家中介机构不一致，您主要应核实房屋的所有权证，是否有抵押租赁，房屋是否有共有人，以及共有人是否同意转让，并在价款支付上尽量等到房屋产权过户完成后再付。

　　9、网友问：外地户口在北京购房可以分期付款吗？一个朋友最近打算在北京买房，但听说好像外地人在北京买房只能一次性付清，不能按揭，有这回事儿吗？

　　李律师答：外地人在北京购房可以办理按揭贷款手续，当然也可以分期付款方式购买。

　　10、网友问：最近我租了一个一居室,房子之前装修了不久(是旧房,就刷油漆和墙),本来以为再打开窗户通通气就好了，结果20天以后气味还很大，开窗户又特别吵,我想退租,但是支付了3个月房租和1个月的押金,如果房东不退剩余租金,我可以起诉他吗？

　　李律师答：开窗户吵不是一个很能站得住脚的理由，但房屋气味大很可能是室内存在污染物，如您经过鉴定和检测可以确认此点，则可以此理由与房主协商退租，如未能协商一致，可以起诉要求解除租赁合同。

　　11、网友问：房屋已入住一年后，还能在发展商那办理更名转让吗？

　　去年8月交房，已交契税和维修基金，办理20年商贷，已还18期。产权证正在办理，相关材料已于3月5日上报有关部门，3月18日打报告要求停办产权证。现要将房转让他人，销售经纪说可以办理合同更名手续，买房不需要再交契税，只要交2%的手续费，另外转按揭手续也要重交保险费和律师费。根据我在网上查的资料，房屋竣工后更名，要重新缴纳契税。到底哪种说法是正确的？

　　李律师答：更名手续实际上是商品房预售转让程序，但应在产权办理完毕前进行，并且需要开发商，贷款银行的同意。

　　12、网友问：我在岭南新世界购房，签完购房合同后，手上却拿不到合同，说是要抵押给银行(是按揭购房)。请问是这样的吗？

　　李律师答：目前在实践中是如此操作的，为稳妥起见，您可以将合同办理复印件与原件相符的公证手续。

　　13、网友问：《商品房买卖合同》签订后30天，开发商不去房地产管理部门备案。是否就可认定开发商违约，是否可以认为开发商已经单方解除合同？

　　李律师答：合同对于开发商办理备案有时间约定的，逾期不备案属于开发商违约，但并不意味着合同的单方解除。开发商如何承担违约责任要视合同的约定。

　　14、网友问：我想咨询一下有关房产产权的问题，产权过户后，年限怎么算，应该是多少年？

　　李律师答：房屋使用年限是根据房屋的设计使用寿命决定的，只是在土地使用权的年限上有所不同，而土地使用年限是自该地块出让合同中确定的使用年限计算的，划拨用地不存在使用年限的问题，但划拨地上第一套房屋上市交易后，自第一套房屋所确定的土地使用年限制开始计算整块地的土地使用年限。

　　15、网友问：我有一处门面房，于2002年出租，当时合同上写了从2002年3月至2003年3月承租结束，口头答应承租人可租赁3年，并将出租价也写在了合同中，今年该合同已满2年。如果要续租的话呢，租金要上涨，但是承租人只肯出当时合同上的租金，请问律师，该处房产我是否可以依法收回，如果不行，起诉至人民法院的话，是否能胜诉？上涨租金的要求是否属正当要求？

　　李律师答：您可以依法收回房屋除非对方有证据可以证明您确实承诺租赁给其3年。同时如您在租赁合同中约定了租金的调整方式可以依照约定上浮租金。

3月30日房产律师李玲在线答疑集锦

1、网友问：就精装中有些地方施工质量底，容易出现安全隐患的情况业主们有什么办法获得应有的保障，与挽救措施呢?

　　李律师答：在签署买卖合同前，尽量将此处可能涉及的保修及违约责任确定清楚，如已签署买卖合同又未清楚约定，作为提供商品房的开发商应就此承担责任。

　　2、网友问：我们从入住到现在3年多了，至今开发商没有跟教育部门达成协议，小区的孩子都面临失学的问题，我们应该怎么解决此事？

　　李律师答：请告诉我具体当时关于小区教育问题是如何约定的。

　　3、网友问：商品房的定价到哪里查询？相关部门有备案吗？

　　李律师答：房屋售价在房屋管理部门可以查询。

　　4、网友问：物业有权利出租作为人防用的地下室吗？

　　李律师答：物业无权出租。

　　5、网友问：物业费是入住时一下收一年吗?供暖费是入住时收还是供暖前收，国家有规定入住时就收什么费用啊?

　　李律师答：物业费可以预收一年的，但不得收取超过一年以上的，供暖费一般是在供暖季开始前收取。

　　6、网友问：请问李律师农村合作信用社有提供购房代款的权限吗？

　　李律师答：主要视其在金融业务许可的范围内是否有发放贷款的业务。

　　7、网友问：如成立业委会后，我对业委会的人员的个人能力及行为不满，如何解决？

　　李律师答：根据业主委员会规程的相关规定，在小区有表决权的业主20%以上提议时可以重新选举业主委员会代表。

　　8、网友问：SOLO2顶层就开发商违约变换陶粒混凝土墙体为轻钢龙骨石膏板问题集体起诉。现在收房在即，我们可以收房吗？

　　李律师答：集体诉讼只代表着一部分业主对开发商更换的不满，但其他未起诉的业主如能够接受，也可以收房，但在收房时如坚持开发商应予赔偿，也可书面表示自己的异议，但要注意保存证据。

　　9、网友问：请问精装前是否应该验房呢？精装后出现问题应该谁负责？

　　李律师答：精装修同样存在验收的程序，对精装修的房屋出现问题的，要视买卖合同中对此有无相关约定，如无特别约定，应由开发商承担。

　　10、网友问：由于开发商随意更改规划，而且不公式。我们集体停贷了，请问最坏的后果是什么？

　　李律师答：贷款关系与买卖关系是不同的法律关系，业主如果停止向银行偿还贷款，将违反借款合同的约定，从而将承担违约责任，银行可能会就此起诉业主，并进而拍卖房屋。

　　11、网友问：我们集体起诉开发商跟我们收房有冲突吗？

　　李律师答：收房与集体起诉开发商是否冲突，要视您的诉讼请求与收房是否有冲突。

　　12、网友问：我们就墙体建筑材料违约起诉开发商，这就收房有影响吗？

　　李律师答：但首先需确定墙体建筑材料违约是否构成业主不收房的因素，如过业主确认不因此拒绝收房，而只是要求开发商承担相应的违约赔偿责任，则两者并不冲突，但业主在收房时应以书面形式明确提出对墙体建筑材料的异议和要求，并注意保存证据。

　　13、网友问：已购买的公房要出售，有哪些手续?

　　李律师答：首先房屋要取得产权证，并且办理上市交易的手续，还需房屋的共有人就房屋的处置出具同意的书面意见，再由买卖双方就房屋交易签署转让协议，并按成交价款的3%补交土地出让金，之后办理房屋过户的手续。

　　14、网友问：请问交房的时间与收房的时间是否一致？是以开发商通知的时间为准，还是以拿到钥匙的时间为准？

　　李律师答：交房时间准确定义应为房屋的交付时间，这在买卖合同中有明确规定，而业主前往收房的时间是实际的房屋交付时间，也就是领取房屋钥匙的时间。二者一般不一致，实际交付时间比约定交付时间一般要晚，而开发商只要在合同约定的交付时间前发出了交付通知，并具备合同约定的交付条件，即可视为开发商履行了房屋交付的义务。

　　15、网友问：如果开发商迟迟不将房产证办理完毕，应该如何投诉？

　　李律师答：开发商迟延办理产权证分两种情况，一是大产权证逾期，二是开发商承诺办理小产权证逾期，无论哪一种，开发商都将承担相应的违约责任，具体您可以向房屋管理部门投诉，也可向消费者协议投诉，也可按合同约定的争议解决方式提起诉讼或提请仲裁。

　　16、网友问：外籍人士在北京买房是否手续和费用和北京人一样啊？应该查什么规定可以了解得具体点？

　　李律师答：外籍人士在京购房，在手续上基本与中国公民一样，只不同的是外籍人士的签字需要办理公证及/或认证的手续。

　　17、网友问：我们小区的燃气管道都装到了阳台上，要求开发商更改的话我们还要交200元的改装费，请问我们该找谁交涉？

　　李律师答：燃气管道开发商无权更改，其是按燃气部门的规定走的管道，如果更改要和燃气供应部门联系。

　　18、网友问：燃气管道应该通到厨房，但是我们的都通到了阳台，这是不是开发商与燃气管道公司商谈的结果？

　　李律师答：可以找燃气公司先落实一下。

　　19、网友问：开发商在发放了扰民费后就通宵施工让人不得安宁，到哪儿投诉？什么程序？

　　李律师答：扰民费的发放并不意味着开发商借此取得了通宵施工的权利，可以向当地的建设委员会投诉。

　　20、网友问：小区的地下室的面积我们业主进行了分摊的，但是物业将地下室出租应该在哪儿去投诉？

　　李律师答：已列入分摊面积的地下室，物业无权出租，如果出租，业主委员会可以行使职权要求物业停止侵权行为，并将非法收入转交业主委员会，如无业主委员会，可以着急或组织业主大会尽快处理，也可向房屋管理部门或建委投诉，也可提起诉讼。

　　21、网友问：我在查看房子的过程当中，发现房子的部分建筑与宣传图片不符，请问我应该怎么办？

　　李律师答：如果宣传材料未签入合同或您无法证明宣传材料是您决定购房的决定性因素，则宣传材料将被视为要约邀请性质而不具备合同效力，换言之，就是开发商不必为此承担违约责任，但其将为此承担合同欺诈或是虚假广告的责任。

　　22、网友问：我于去年秋天购买新房屋一套，当时房主言一个月后完工，我按主房，车库，全部完工，几个阶段分期付款，于2004年元月付清。因房主工期拖延，时至今日主楼落水管道，避雷线还没有安装，故我的房款还欠一万多元，房产证及部分钥匙还在房主手里。最近，我发现阳台有一道裂纹，房主言只是外层水泥，没关系。经我去掉外层水泥，而是浇筑层的裂纹，房主言如质量问题可以退房。而此房现在已经升值，我也进行了部分装修(该楼是套用其他楼房的图纸，且没有质检部门验收)，请问我应该怎么办？

　　李律师答：您的房屋是否具备合法的建设\规划和施工手续，土地使用情况如何。

4月6日房产律师李玲在线答疑集锦

1、网友问：我买的是期房小高层，楼下1-2层是网点房，最近发现我们带网点房的楼洞比不带网点房的楼洞窄了一半，合同中也没约定楼洞的大小，请问这样的问题该如何解决。

　李律师答：网点房的楼洞窄，意味着公摊面积的减少，但相对来说，在使用上会有不便，建议查询以下公摊面积和范围。

　2、网友问：对贷款买房的业主是否应有歧视性待遇？据开发商讲，这种情况应该委托他们办理产权证，交纳大修基金。并在收房的时候交纳上述资金，并且需要交纳代办费各500元。请问这种做法是否合法？

　李律师答：贷款购房只是付款方式的一种，但业主应交纳公共维修基金，但不是交给开发商，另外是否委托其代为办理产权应由业主自己选择。

　3、网友问：我们在收房的时候要求查看原始的全部测量报告，开发商却表示只能提供其中的一部分，拒绝提供全部，他的做法是否侵犯了我的知情权？

　李律师答：您有权查看所有的测量报告，因为牵扯到公摊面积是否符合规定和约定。

　4、网友问：在不具备验收备案表的时候通知业主收房，是否是侵犯了业主的正当权利？能否据此起诉开发商？成功的概率有多高？

　李律师答：不具备竣工备案表是不能合法交付房屋的。

　5、网友问：对于开发商承诺的绿化率43%，我们有什么办法去验证？我们可以要求开发商提供相关的证明吗？还有公摊面积、共公部门装修不达标等。

　李律师答：在规划设计审定方案中对绿化率有明确的规定，在最终的竣工验收备案表以及相关表格上也有相应规定，您可以要求开发商提供。

　　公摊面积和列入合同的公共装修如不达标，则属于开发商违约，可以追究其违约责任。

　6、网友问：开发商傲慢地拒绝与我们的集体收房律师见面，该怎么办？他们不接电话，不留手机号码，编造理由说没有收到我们的传真。真是太可气了！

　李律师答：可以在其通知的收房日期前往收房处，就集体收房事宜直接面谈，注意保留好证据。

　　7、网友问：现在上地佳园要求必须将补差面积款、契税、公共维修基金全部交齐，才给理入住通知书，然后拿着入住通知书再去物业交完物业费后才能领匙钥去看房，这合理合法吗？如果发现房子有这样哪样的问题，我们该怎么办，开发商和物业不管或解决的让业主不满意我们也没有任何办法。怎么办？我们有权先看房后交钱吗？

　　李律师答：先交钱，再验房是违反程序的行为。作为业主来说，在支付了房屋全部价款后，其义务就已履行完毕，开发商所承担的应为房屋的交付义务。至于契税，维修基金，物业费是在房屋验收无误后，甚或是在办理房屋产权证时才发生的税费，业务可以拒绝先行缴纳和领取钥匙。如开发商坚持，则业主应保留好前往收房但开发商拒绝交付的证据，并追究开发商逾期交付的违约责任。

　　8、网友问：目前开发商在不具备交房条件，特别是没有竣工备案表情况下，能否通知业主收房，是否属于欺诈行为。

　　李律师答：竣工验收备案表是房屋交付的前提条件之一，不具备则意味着房屋无法合法交付。

　　9、网友问：关于物业费，业主能否要求以季度为单位交纳？物业公司单方面提出以年为单位，是否属于霸王条款？

　　李律师答：物业公司一次性收取物业费不能超过一年，至于是否能按季度交纳，可以与其协商确定。

　　10、网友问：房产证问题，在收房文件中kfs单方提出两年内办理房产证，这有两个问题，第一两年与原来的购房合同中规定的180天内不符，是否可以要求它限期180天内办完。第二，如果业主认可其两年内办理房产证，则面临修改合同的问题，在180天内无法办理房产证的前提下，有业主在当时合同中选择了退房，但，如果是两年，则不可能退房，现在是否可以修改合同，改为现金惩罚；或在收房的协议中，对惩罚措施重新约定。

　　李律师答：合同中的180天应是指开发商办理完毕大产权的时间而非小产权的办理完成时间，如在收房文件中所明确的两年应是指小产权的办理时间，如业主不同意可以更改合同条款或签署补充协议。

　　11、网友问：开发商交房时，公共装修标准没达到合同要求，怎么办？合同标定是如未达标，按要求补齐。

　　李律师答：限开发商在规定期限内进行补齐。

　　12、网友问：现在马上交房，但开发商根本没做绿化，请问是否属于违约，如何要求开发商整改？

　　李律师答：确实属于开发商违约，但又不在合同的具体约定之中，最好的方法是联合集体的力量迫使开发商就此作出承诺。

　　13、网友问：公摊与使用面积的比例国家有无规定？白白的要补交那么多钱却不知道大在哪了？

　　李律师答：可以要求开发商提供报房屋管理部门核定的公摊面积和范围的图纸和数据。

　　14、网友问：我们发现房子有很多质量问题，要求开发商先修补好再收房。现在开发商把房屋质量问题全部算到了保修/维修范围内，意思就是好坏你先收着。请问这样做开发商有道理吗？

　　李律师答：保修和维修都是在房屋交付后的义务履行，作为房屋交付，业主有权要求开发商整改完成后再收房，注意保留证据。

　　15、网友问：开发商收1000元的房产证代办费合理吗？有贷款的是否一定要由开发商代办？

　　李律师答：开发商的经营范围中无产权代办一项，其收取代办费不合理，但其很可能转给经纪公司办理。业主也可以自己办理产权。

　　16、网友问：怎样从法律的层面上维护我们作为消费者的根本权益？特别是房产的消费性质及社会利益联盟使我们处于权益博弈的劣势，维权艰辛啊！请指点一二谢谢！

　　李律师答：发挥集体的力量和勇于采取法律的途径和团结一致是最有效的解决方案。

　　17、网友问：有关物业收费管理等问题是否不能找kfs谈？一定要找物业公司谈？很多物业收费和管理问题，开发商一律推到物业公司身上，但现在物业管理尚未确立，没法谈。开发商这种做法对吗？

　　李律师答：物业公司与开发商如属于两个独立法人，则无法就物业费的问题与开发商交涉，但可以找物业公司谈，物业如是开发商进行的，则可以找开发商。

　　18、网友问：公共部分装修不达标，视为开发商延期交房吗？

　　李律师答：可以，但前提是该部分装修标准已列入合同。

　　19、网友问：合同中附的户型简图有什么作用，在楼书及合同中户型简图上都标有阳台推拉门，而交房时阳台上都没推拉门，我们可据此要求开发商赔偿吗？

　　李律师答：可以。

　　20、网友问：关于地下室的使用，我们业主是否有知情权？

　　李律师答：地下室如是列入公摊面积，则未经业主或业主委员会同意，物业无权出租地下室。

　　21、网友问：小区很多楼有地下室，在我们与开发商多次交涉下，开发商口头称报批时是物业用房(有很多间)，其面积不算在公摊内。但开发商拒绝提供书面承诺。我们很担心开发商把地下室将来出租等，造成小区治安等诸多问题。请问我们如何获得地下室方面的证据？

　　李律师答：要求开发商提供经房屋管理部门核定的小区公摊范围的图纸和数据。

　　22、网友问：在楼书和沙盘上，小区西南有个门，现在没有了，这可以算更改规划吗。

　　李律师答：楼书属于要约邀请的性质，如未签入合同，一般不具备法律效力，但开发商将为此承担欺诈或虚假广告的责任。

　　23、网友问：对务业中电梯的收费国家可有标准？开发商是不是在漫天要价，而且我们楼是两梯四户，听说只开一部电梯！

　　李律师答：电梯收取的主要是运行的维护费用，可以到北京市国土资源和房屋管理局网站上查阅相关物业收费标准。并请查阅物业公约的相关约定，如该标准是指两部电梯，则物业公司应开两部电梯。

　　24、网友问：我们集体委托律师办理产权证是否可行？不让开发商给我们办，他办要两年才能办下来，而且要交1000元。

　　李律师答：也可以委托律师代为办理小产权，但前提是开发商要先办理完毕大产权。

　　25、网友问：根据KFS所提供的合同，因开发商的原因，开发商支付的违约金为每天万分之一；而因业主原因，业主却要支付违约金每天万分之二。请问这是否合法？

　　李律师答：您所提出的是合同条款是否公平合理的问题，一般来说合同的签署是双方当事人自愿的行为，您对该条款不满，则必须在法定的时限内(1年)提出诉讼或仲裁，要求变更或撤销，否则将失去对该条款主张的权利。

　　26、网友问：请问低层不用电梯而物业费却和高层一样这怎么解决？

　　李律师答：一层的住户在使用电梯上会少于高层的住户，但这不能成为不交纳物业费中电梯维护费用的理由，除非该幢楼该单元全体业主同意其可以不交纳。

　　27、网友问：楼书中表述的内容(如：绿化率、水景、公建等)，可否作为合同要约，即合同的一部分。

　　李律师答：那必须证明该等内容对您购买该房屋起到了决定性的作用。

　　28、网友问：有关绿化开发商违约我们该收集什么样的证据有效？

　　李律师答：可以聘请专业机构对绿化率进行测量，寻找规划设计条件，规划设计方案等相关文件，楼书等广告宣传材料。

　　29、网友问：开发商收房时要交1000元代办费，而且好象只能委托他办，我们该如何收集证据以便据理力争？

　　李律师答：查开发商的经营范围。

　　30、网友问：开发商不给看公摊细则，应该拿什么证据与他理论？

　　李律师答：可以到房屋管理部门申请查阅。

　　31、网友问：我们可以请第三方测绘部门来测量计算公摊面积吗？如果可以有那些单位？

　　李律师答：可以，您可以到房地产测绘大厅(在东花市处)寻找相应的测绘部门。

　　32、网友问：假如我们打官司，是不是不能超过某个时间，该时间是多长？

　　李律师答：诉讼时效一般是两年，自知道自己的权利被侵犯或应当知道之日起计算。

　　33、网友问：开发商楼书前后不一致，是否属于违约？

　　李律师答：不能当然断定，还要根据购买时段来区分其是否承担广告虚假或欺诈销售的责任。

　　34、网友问：开发商是否有义务向业主提供经房屋管理部门核定的小区公摊范围的图纸和数据？

　　李律师答：在合同附件中均有所列明，但业主也有权要求提供。

　　35、网友问：现在开发商延期违约已成事实，可是也惟恐他们与房管局勾结，最后签字盖章的是没有违约的那天，我们该如何防范，有没有相关规定。

　　李律师答：先向房屋管理部门核实开发商的手续完成情况并注意保存证据。

　　36、网友问：如果集体起诉开发商违约，大约需要多长时间，费用多少？

　　李律师答：诉讼时间一审一般是在6个月，二审一般是在三个月，费用要根据标的额大小进行核算。

　　37、网友问：对于开发商物业收费不合理，该拿什么证据与他理论？

　　李律师答：北京市对于普通居住小区有一个物业收费标准，在北京市国土资源和房屋管理局的网站上可以查询到。

　　38、网友问：物业费中包含5.5%的税费，这是什么税，应该谁付？

　　李律师答：目前由业主承担，是物业公司的营业税。

　　39、网友问：入住后是否还可以起诉开发商,收房后是否对起诉不利？

　　李律师答：入住后可以继续起诉，只是起诉的请求不同。

4月13日房产律师李玲在线答疑集锦

1、网友提问：我刚刚交给5000元的定金，看过合同，但是开发商说合同的所有条款都不能改动，也就是说我们只有签字的份，这样合理吗？我可以用什么武器来维护我的合法权益？

　　李律师解答：开发商的做法不合理，但因合同为双务行为，目前尚无法律法规规定开发商必须更改合同条款或是签署补充协议，建议业主对合同条款一定要有充分的理解，对不明白的一定要听取专业意见，对于无法接受的条款或接受后会给将来造成极大隐患的条款，建议业主考虑放弃，但最好就合同的全部谈判过程保留好证据(例如人证或聘请公证机构)，以便将来定金/订金的追回。

　　2、网友提问：当时我们够房时，售楼处给过一个小区规划的宣传彩页，上面有各种小区绿化和配套设施。现在小区的实际情况跟那个材料出入很大，能向物业公司要个说法吗？

　　李律师解答：小区目前的规划与最初的宣称不相符合，这属于买卖合同范畴的问题，与物业公司没有关系，而应该追究开发商的违约责任或欺诈销售或虚假广告的责任(判定标准是视相关内容是否签入买卖合同，或是否是构成业主购买的决定性因素而被赋予合同效力而定)。

　　3、网友提问：小区成立业主委员会的具体操作步骤是什么？应该由谁来牵头？

　　李律师解答：业主委员会的成立程序比较繁琐，时间上也比较缓慢，具体的程序因今天是在线答疑，各位可以留下联系方式，稍后提供给各位。

　　4、网友提问：业主是否有权要求开发商或物业提交所有规划公摊面积的实际使用情况？

　　李律师解答：业主有权知道所购房屋的实际面积数据，包括公摊部分在内，但应要求开发商提供。

　　5、网友提问：由于小区内新建工程施工对环境造成的影响应该如何来规范和补偿业主？

　　李律师解答：小区内新建工程如是属于公建配套设施，要视其建设时间是否与当初规划规定的完成时间要晚，如晚于规划要求的完成时间，可就此要求开发商作出补偿，但因补偿并无一个确定或约定的标准，在金额上只能进行协商。

　　6、网友提问：物业费的收费标准依据是什么？如果业主觉得物业费标准偏高应该怎么办？

　　李律师解答：北京市对居住小区的物业收费有明确的规定，具体的标准可以在北京市国土资源和屋管理局上查询得到。

　　7、网友提问：没有缴纳房屋维修基金，就不能办理房屋产权证是否合理？

　　李律师解答：业主必须缴纳相当于房屋价款2%的公共维修基金，在办理产权时，应提供该票据才能。

　　8、网友提问：我以别人单位的买房资格买了一套房子总价是24万。请问我该如何办理过户。费用是多少？

　　李律师解答：首先必须取得房屋的产权，在根据该单位的性质，由其作出股东会或董事会决议或其他决定，再办理相关产权过户手续，如房屋为非商品房，则您作为买受人主要还需交纳相当于成交价款1%的土地出让金，1.5%的契税，万分之五的印花税。

　　9、网友提问：我于04年1月份以按揭购商品房，购房合同约定04年3月交楼，现仍未交付使用。我现在如果想转让此房，是否可以？是否可以以变更供房人名的形式转呢？因房产证最快也要等交付使用6个月内才能办理。

　　李律师解答：没有取得产权证的房屋不能转让，但在征得开发商，贷款银行同意和配合及该房屋属于商品房性质的前提下，可以通过预售转让的程序办理更名。

　　10、网友提问：我要购买的二手房是被再次转让的，原房主购买该房至今不足一年，是否有这种规定，该房主购买必须满一年后才可再次转让，也就是说才可办理过户。

　　李律师解答：没有购买年限的规定，但要求取得房屋产权证。

　　11、网友提问：作为精装修楼盘的业主在收房前有没有权利监督房屋的内装潢，如何保证自己的房？

　　李律师解答：这个权利不是法定的，而可以通过双方约定来取得。

　　12、网友提问：我是一位贷款买房的人，我想咨询您的是我所属的房产公司许诺可以银行按揭八成，但银行说我未满24岁，不能给我贷八成的款，只能贷三成，请问银行有这规定吗？

　　李律师解答：在银行公布的房屋贷款的相关规定上并无未足24岁不能贷8成的规定。

　　13、网友提问：正在按揭的房子是丈夫在婚前购买的，婚后丈夫想把房子过户给妻子，应如何办理？

　　李律师解答：也可以办理一个公证手续，将该房屋转为夫妻共有的财产，不必办理过户手续。

　　14、网友提问：在成立业主委员会之前，业主是不是一定要接照入住时签定的委托合同交纳物业费，否则，如果物业一方起诉的话，胜诉的把握有多大？

　　李律师解答：业主交纳物业费不影响业主委员会的成立。但业主如无足够证据证实物业公司未履行物业职责，则很难拒绝交纳物业费。

　　15、网友提问：当时我们购房时，售楼处给过一个小区规划的宣传彩页，上面有各种小区绿化和配套设施。现在小区的实际情况根那个材料出入很大，该向物业还是开发商要说法呢？

　　李律师解答：宣传彩页中的内容如果签入合同或是对合同的签署具有决定性因素，则可以构成合同效力，对开发商具备约束力，开发商违约应承担相应的违约责任;但如该等内容未签入合同或不构成合同签署的决定性因素，则对开发商不构成合同拘束力，但开发商将构成欺诈销售或是虚假合同，并进而影响合同的基础，即业主可以要求解除买卖合同，并要求损失赔偿。

　　16、网友提问：如果业主未按期交纳物业费，那么物业公司起诉的时效是多长时间？

　　李律师解答：诉讼时效为2年。

　　17、网友提问：物业公司把居民楼的地下室出租了，请问这样的做法合理吗？地下室如果是作为公摊面积计算的话，租金收入是否应该归所有业主所有而非物业公司？

　　李律师解答：地下室如是列入分摊面积的，则物业未经业主委员会允许不能私自出租，即使业主委员会同意出租，租金收入也归业主所有。

　　18、网友提问：物业未经允许已经私自出租了公摊面积，在法律上应受到什么惩罚？

　　李律师解答：业主有权要求物业腾退房屋，将违法所得交回业主，造成房屋损坏的，应负责赔偿。

　　19、网友提问：如果业主以小区未成立业主委员会为由，拒绝交纳物业管理费，是否合法？

　　李律师解答：不合法，这与物业费的无关。

　　20、网友提问：我们是98年的楼，可是短短6年时间电梯已经几近报废，几乎每天都要出故障，虽然物业会找人来修理，但是也给居民出入带来极大的不便和潜在的危机。请问这种情况应该向谁投诉？如何处理？

　　李律师解答：可以将电梯的运行情况向房屋管理部门或消费者协会投诉，如不起作用，可以要求物业提供电梯的购买发票及保修说明等，在核定使用年限后，要求物业更换。

　　21、网友提问：商品房一层该不该收电梯费？

　　李律师解答：电梯费指的是电梯的运行和维护费，除非该幢楼全体业主同意一楼业主可以不交纳，否则楼层高低不影响收取。

　　22、网友提问：高层供水和低层供水物业费相同合理吗？

　　李律师解答：楼层高低对此没有影响。

　　23、网友提问：我们213号楼的地下二层的人防办用房，被人防办出租给一些外来务工人员，给全楼的安全/卫生都带来隐患。尽管全楼业主向物业提出反对意见，并将反对意见集体签名给物业转人防办，但至今地下二层仍被出租，请问我们有什么办法解决此事。我们有无权利要求不能出租？

　　李律师解答：先核定是否属于公摊面积，如属于公摊面积，可以要求物业收回；如不属于公摊面积，可以要求物业公司出面解决，如不解决，可以物业公司不履行职责为由主张权利。

　　24、网友提问：我想买二手房，但是想不通过中介买，这样的话应该怎样保证？

　　李律师解答：无论是否通过中介，都需要核定相关产权问题，共有人问题，价款支付问题及相关违约责任界定问题。